房企增收不增利困境:扎堆抢地 开发商称拿到地就是地主蒋雅文李逸朗
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采集侠
2017-11-24 10:47

  9月3日, 泰禾集团 董事长黄其森在他某千万级豪宅项目首发仪式上感慨称,“2013年以来,我们在中国主要城市拿了七八百亿的土地,那时候大家对泰禾还是有很多看法(主要指业内对泰禾拿高价地的质疑。不少业内人士质疑其高价拿地后的销售情况以及资金链安全),包括很多关心我们的老朋友也替我们感觉到担心。但事实上这七八百亿的土地,如果今天我们去拿可能要花一千五六百亿。”

  这是曾经因频繁拿高价地而处于“风口浪尖”的典型房企。

  地价的上涨还在持续。中原地产研究中心统计数据显示,前八月,拿地最积极的前五十家房企合计拿地为8355.78亿,合计建筑面积为11805万平米,平均拿地成本为7077.8元每平米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4261元每平米,也就是企业拿地平均成本增加66.1%。

  开发商:“拿到地就是地主”

  “我们对地价上涨过快的担忧肯定是有的。” 新城控股 集团有限公司副总裁对21世纪经济报道记者表示。作为一家主要布局在长三角的开发商,欧阳捷代表的公司也希望能够进驻北京。但是土地成本、激烈的竞争令这家中小房企倍感难度。

  中原地产研究中心统计数据显示:前8月,全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调,但土地成交额上涨。2016年前8月,累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿,相比2015年同期的10022亿,上涨了51%。

  欧阳捷也注意到,“土地价格主要在热点城市涨得厉害,但是三四线城市地价和房价涨得不多。所有的二线城市中只有16个城市房价月环比幅度超过5%,其中超10%的也就只有十一二个,加上一线城市和京沪深周边的三四线城市。真正土地、楼市过热的城市也就二十个。”

  但这二十个城市是开发商扎堆必争之地。

  “所有的房企都在拼命拿地。”中原地产分析师张大伟称。

  欧阳捷表示,“房企拿地热情高涨,这其中有赌博的成分,也还有对未来市场预期的判断。对于热点的一二线城市,未来的土地供应不会增加。所以,对于开发商而言,拿到地的就是地主,拿不到地的只好当雇工,当不了雇工的就混不下去了,要么从一线城市退到二线,从二线退到三四线,要么就只剩下转型了。”

  增收不增利

  如果从分析师的角度看,地价高于周边房价是算不过账来的。理性的角度看,如果市场出现调整,房企将陷入巨大困境。

  张大伟认为,“从未来房价预期角度来说,由于拿地成本超过66%,未来房价上涨预期强烈,而一旦房价进入调整周期,很可能房企面临着巨大的销售难题。”他认为,未来一年房价不涨超过50%,拿了高价地的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将风险非常大。

  但在激进的开发商眼中,拿地是要用超前的眼光去看。

  黄其森认为,从泰禾2013年以来拿下的这些高价地来看,证明泰禾有了超前的眼光。除了在泰禾地产的大本营福建的福州和厦门,泰禾也坚决布局北京和上海。但是三四线城市,泰禾是坚决不去的。

  黄其森称,敢于拿地除了泰禾眼光以外,更重要的还是泰禾对中国经济的信心,特别看好北京经济的发展。

  如此高土地成本之下,房地产市场也不再是“暴利时代”。

  张大伟表示,从2015年开始,房企出现增收不增利润的现象。宽松的房地产政策虽然刺激了房地产市场探底回升,但上涨的一二线不代表全国市场,虽然全国一二线市场回暖,但三四线依然处于调整过程中,以价换量在持续。另外,一二线城市虽然相对乐观,但过多的豪宅项目,也逐渐影响了房企的去化速度。此外,地价透支了房企的利润。

  21世纪经济报道记者发现, 2016年上半年,135家房企的净利润率只有8.15%,而以前即使在成交惨淡的2015年同期利润率也有10.1%。2016年上半年,135家房企的营业收入为5695.3亿,相比2015年同期的4118.4亿涨幅高达37.11%。但净利润涨幅低于营业收入涨幅,仅从2015年上半年的4153.6亿上涨到了2016年上半年的464.3亿。

  黄其森只是委婉地称,“比如我们的厦门院子,泰禾当时拿这块地的时候是厦门高价地,花了三十几个亿,如果泰禾现在再去拿这块地,再加一百亿也拿不下来了。大家会感觉到泰禾可能赚了大钱,事实上我告诉大家,在这一百亿增值里面,泰禾仅仅赚了20%。”