专家:供需两端发力 推进商业地产去库存海南网络公司
安阳房产
安阳信息港-安阳信息港欢迎您!
采集侠
2017-11-24 10:47

央广网北京9月6日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,宅男宅女越来越多,逛商场的人越来越少,百货店的日子越来越不好过。社科院昨天发布的《流通蓝皮书中国商业发展报告(2016—2017)》显示,百货店陷入倒闭潮,并且倒闭潮有加剧的趋势。而这直接暴露了目前商业地产面临的困境。

中国百货商业协会的数据显示,调查的80家规模较大百货企业,2015年销售总额同比增长9.3%,利润总额却下降12.05%,销售利润率下降19.53%,业绩不振直接导致关店频频发生。而这样的倒闭潮是从2014年开始的。

流通蓝皮书的作者、中国社会科学院中国社会科学评价中心主任荆林波说。

荆林波:从2014年开始,中国的百货店从大中城市,尤其是北上广开始陆续倒闭。特别是去年,倒闭潮达到相对高点。据不完全统计,去年大中城市(百货店)倒闭数量在三位数,就是100家左右。而且倒闭还有几个特点:一是从中心一线城市、二线城市向三四线城市蔓延;二是倒闭的不仅是中资百货店,还有外国大牌的百货店;第三,倒闭的趋势还在加剧;第四,更可怕的是倒闭的不仅是大型的百货店,中小型的也难逃厄运。

百货店的倒闭潮直接暴露出当前商业地产面临的困境。实际上,今年以来,房地产市场的热度不减,但是这只限于住宅市场,商业地产却是另一种景象。荆林波认为,百货店本身的“千店一面”与当前网络购物兴盛的大趋势是商业地产面临困境的主要原因。

荆林波:目前商业地产的困境体现在总体的开发量偏大。以购物中心来说,目前全国的购物中心大概在4000家左右,正在开发的还有7000家左右,到2025年多有,我们将有一万多家。已经远远超出人均的商业承受面积,以及购物中心的承受量。更可怕的是商业地产“千城一店”,“千店一面”,没有差异化,给顾客的体验、购物带来很多困惑。还有一个大的环境的变化不可小觑,就是网络。中国已经成为全球最大的网络零售市场,网购的总量和人群的比例都是比较高的,这对商业地产的开发也带来了致命的打击。

面对这样的困境,蓝皮书建议,地方政府应充分认识过度开发商业地产所带来的潜在风险。伴随着新一轮五年规划的启动,建议各级地方政府应当科学规划,审慎开发商业地产,防止再次形成购物中心、奥特莱斯、城市综合体,甚至电子商务产业园区等的开发热。

而目前商业地产的出路在哪里呢?荆林波说:

荆林波:实体商业地产未来是三分天下。三分之一现有的商业地产要转型升级;三分之一要进行业态的变迁;还有三分之一可能因为经营不善将走向死亡。这是第一。第二,商业地产的开发最终要与市场,要以最终消费者为目的。80后、90后已经是消费主力,对这些顾客,有多少商业地产研究过,关注过。第三,要在模式上创新。一定要告别传统的,吃级差地租,转卖柜台的盈利模式,要回归商业的本质。从产品的设计和顾客体验的提升上,增加附加值。最后就是商业地产目前最缺乏复合型的人才,必须要了解商品的运营,营销手段,顾客心理,甚至还要懂大数据,物联网的知识。新一代的商业变迁必须要有相应的知识储备。

据了解,目前部分城市的短期商业地产库存已经超过住宅,比如,今年5月成都的商办可售面积为1007万平方米,而同期住宅库存仅为749万平方米。国家统计局数据显示,7月与6月末相比,住宅待售面积减少415万平方米,但商业营业用房待售面积增加196万平方米。业界普遍认为,商业地产入冬,去库存的形势比住宅更加严峻。各地应该通过供地、规划控制增量,支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更等多种办法,推进商业地产去库存。

对此,资深房地产专家韩世同进行了分析与解读。

韩世同:有资料显示,现在平均的库存去化周期是七年左右,像上海这样的城市需要五年,三四线城市的情况可能会更加严重。前几年还有一些企业非常愿意在三四线城市进行商业地产的布局和开发,现在由于形势比较严峻,它们都调整了战略策略。其中的原因有两个方面,第一个方面就是盲目的扩张和开发,另一方面也多少与电商的冲击有一定的关系。

现在四川采取的方式是比较好的,就是在源头上加以控制,在商业地产库存很严重的地方,我们就应该减少商业用地的供应。其实在一些经济不够发达的地方,写字楼市场是非常不成熟的,在这样的地区,盲目开发写字楼可能也会对市场造成一定的影响。

另外一个导致商业地产过剩的因素就是政府,在有些城市中,住宅地产一旦被开发完,税收、土地出让金就都没有了,但是商业地产可以形成一定的产业,所以在大中型城市中,政府比较倾向于发展商业综合体或者大型写字楼,因为它们可以促进经济的繁荣。但是这也会带来一个问题,就是官员按照其主观的意志把土地批成商业用地,但是市场承受不了。因此,未来我们不仅要在供应方面进行适当的控制,也要适当的引导需求。其实现在国家也制定了一些政策允许住改商或者商改住,根据适当的情形来进行调整和变化,从而让市场能够消化多余的、过剩的库存。在这方面,政府的相关部门应该多听取市场的声音和意见。